Effet de Levier Investissement

Publié le 15 février 2022 – Mis a jour le 4 juillet 2022 par TFLa notion d’effet de levier est souvent utilisée pour analyser la rentabilité d’une opération d’investissement dans le cadre de laquelle intervient un investissement bancaire.

 

L’Effet de Levier Financier, C’Est Quoi ?

 

Par définition, le levier financier fait référence à l’utilisation de l’endettement pour augmenter la capacité d’investissement d’une entreprise et à l’impact de cette utilisation sur les capitaux propres investis. Autrement dit, il s’agit du poids respectif des capitaux propres et dettes financières dans le financement de l’entreprise.

 

Tant que le coût de l’endettement est inférieur à l’augmentation des bénéfices réalisés grâce à l’endettement, l’effet de levier augmente la rentabilité des capitaux propres. Cependant, si ce coût augmente et devient supérieur, l’effet du levier est négatif.

 

Par exemple, un levier financier de 2 signifie qu’il existe deux euros de dettes financières (endettement net) pour un euro de capitaux propres (capital et réserves). La dette financière procure un « levier » en permettant de financer des actifs pour un montant supérieur aux apports des actionnaires. Le financement par un emprunt est donc nécessaire pour compléter la capacité d’apport limitée des actionnaires.

 

L’Effet de Levier en Investissement : Définition

 

Le principe de l’effet de levier en investissement consiste à recourir à l’endettement à court et moyen terme afin d’augmenter la capacité d’investissement et donc à augmenter le capital à long terme. Cette technique d’autofinancement a généralement un effet positif sur la rentabilité de l’investissement.

 

Le terme de « levier » est utilisé car tel l’outil, cet instrument permet de soulever un poids lourd alors que la force initiale est insuffisante. Outre les établissements bancaires, des sociétés publiques ou privées investissent du capital pour financer des projets. Ces sociétés sont appelées des fonds d’investissement ou fonds de placement. Elles constituent une source primordiale de financement pour certaines entreprises et notamment les PME.

Exemples

 

EFFET DE LEVIER INVESTISSEMENT IMMOBILIER ET LOCATIF

 

Vous pouvez utiliser l’effet de levier pour investir dans l’immobilier. Son fonctionnement est assez simple : vous empruntez auprès de votre banque pour acheter un bien que vous allez louer. Vous réglez vos mensualités de crédit et encaissez les loyers. Si le coût de votre emprunt est inférieur au rendement, vous bénéficiez d’un revenu en ayant produit un faible effort de financement.

 

Exemple 1 :

 

Vous avez acheté un bien immobilier à 100 000 € il y a 1 an. Ce bien ne produit aucune charge ni aucun revenu. Vous le revendez au prix de 120 000 €. La rentabilité économique de l’opération est de 20 %. Étant donné que vous avez financé ce bien avec votre capital propre, ces 20 % correspondent également à la rentabilité des fonds investis.

 

Supposons maintenant que vous avez financé cet achat avec 50 000 € d’épargne et 50 000 € d’emprunt au taux de 10 %. Vous vendez le bien à 120 000 €, mais devez rembourser le prêt de 50 000 €, ainsi que les intérêts de l’année (5 000 €). Vous avez donc investi 50 000 €, et encaissé 65 000 €, ce qui correspond à une rentabilité de 30 %.

 

Le recours à l’endettement fait passer la rentabilité des fonds propres de 20 à 30 %. Pourquoi ? Vous avez contracté un prêt à un taux de 10 % pour financer une opération dont la rentabilité économique s’élève à 20 %. C’est donc cet écart qui optimise la rentabilité des fonds investis. Il convient de noter que l’effet de levier dépend du taux associé au financement, ainsi que de la rentabilité économique de l’investissement.

 

Attention ! Si le recours à l’endettement peut augmenter les bénéfices, il peut aussi amplifier les pertes. Dans cet exemple, si le bien n’est revendu que 90 000 € (soit 10 000 € de moins-value), comme vous l’avez acheté sur vos fonds propres, vous perdez 10 % de votre investissement. Si vous avez contracté un prêt de 50 000 € au taux de 10 %, vous perdez 30 % !

 

Exemple 2 :

 

Vous achetez un appartement de 100 000 € avec un apport personnel de 15 000 € et un emprunt de 85 000 € auprès de votre banque avec un taux d’intérêt de 2 % par an sur 15 ans.

 

Vous fixez le loyer à 800 € par mois (soit 9 600 € par an), sachant que le montant annuel des charges s’élève à 2  500 €. On suppose que les prix de l’immobilier diminuent de 2 % par an et les loyers et les charges de 1,5 % par an.

 

Année	Revenus fonciers	Charges	Remboursement prêt	Flux de trésorerie
1	9 600 €	2 500 €	5 581 €	1 519 €
5	8 855 €	2 353 €	5 581 €	920 €
10	8 004 €	2 182 €	5 581 €	241 €
15	7 235 €	2 023 €	5 581 €	-369 €
20	6 540 €	1 876 €	5 581 €	-917 €
Total				4 451 €

  

Au final, le flux de trésorerie reste positif. L’emprunt n’affecte pas les liquidités et permet de gagner de l’argent.

 

Exemple 3 : Comment calculer l’effet de levier ?

 

Un investisseur achète un chalet à la montagne à 750 000 €. Il choisit d’investir 75 000 € et sa banque lui accorde un emprunt immobilier de 675 000 € à un taux d’intérêt de 1,74 % sur 20 ans.

 

Calcul de l’effet de levier : Montant de l’investissement / Apport personnel = 750 000 / 75 000 = 10

 

L’investisseur a prévu de louer le chalet de façon à s’assurer un rendement de 6 % par an. Autrement dit, l’apport de départ de 75 000 € lui rapportera 10 x 6 % = 60 %.

 

Comment Profiter de l’Effet de Levier ?

 

Comme vu aux exemples ci-dessus, tant que le coût de l’emprunt (endettement) reste inférieur à la rentabilité de l’opération, l’investisseur bénéficie de l’effet de levier. En cas d’utilisation de l’effet de levier, la règle à retenir est la suivante :

 

Coût emprunt < Rentabilité de l’investissement

 

Dit plus simplement, l’endettement ne doit pas coûter plus cher qu’il ne rapporte pour que l’effet de levier soit positif..

 

Selon la situation et le marché considéré (immobilier, Bourse), il faut savoir choisir judicieusement l’effet de levier à utiliser en tenant compte de toutes les variables susceptibles d’affecter les montants de l’opération réalisée.

 

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