Combien pouvez-vous emprunter quand vos revenus changent d’une année à l’autre ? Ce calculateur estime votre capacité d’emprunt à partir de vos revenus nets, de vos crédits en cours et du taux proposé, et vérifie votre taux d’endettement par rapport au seuil de 35 % des banques. Idéal pour préparer un rendez-vous bancaire quand on est indépendant, freelance ou trader.
Partir du bon revenu
Pour un indépendant, la banque ne retient pas votre meilleur mois mais une moyenne, généralement calculée sur les deux ou trois derniers exercices. Si vous avez déclaré l’équivalent de 3 600 €, 4 200 € et 4 800 € nets par mois sur trois ans, la moyenne retenue sera proche de 4 200 €. C’est ce chiffre qu’il faut saisir dans le calculateur.
Exemple : de vos revenus à votre capacité d’emprunt
Avec 4 200 € de revenus moyens et aucun crédit en cours, la mensualité maximale est de 35 % × 4 200 = 1 470 €. À 3,3 % sur 20 ans, cela représente une capacité d’emprunt d’environ 258 015 € hors assurance.
Refaites maintenant le calcul de façon prudente, avec votre plus faible année (3 600 €) : la mensualité maximale tombe à 1 260 € et la capacité d’emprunt à environ 221 155 €. Si votre projet tient dans ce scénario, votre dossier sera plus solide et votre budget moins exposé à une année difficile.
Ce qui compte dans les charges
- toutes les mensualités de crédits personnels en cours (auto, consommation, immobilier) ;
- les pensions alimentaires versées ;
- les crédits professionnels à votre nom, si la banque les considère comme personnels.
Les charges de votre activité sont déjà déduites de votre revenu net : ne les comptez pas une seconde fois.
Gains de trading et capacité d’emprunt
Les plus-values réalisées en bourse sont irrégulières : la plupart des banques ne les intègrent pas aux revenus pour calculer le taux d’endettement, même si elles ont été importantes. Elles peuvent en revanche constituer votre apport, ou une épargne qui rassure la banque. Si vous exercez le trading comme activité principale, préparez des justificatifs sur plusieurs années et attendez-vous à ce que la banque applique une décote.
Trois leviers pour augmenter votre capacité
- Soldez vos petits crédits avant la demande : 300 € de mensualité en moins, c’est plus de 50 000 € de capacité en plus à 3,3 % sur 20 ans.
- Empruntez à deux : les revenus du co-emprunteur s’ajoutent.
- Allongez la durée jusqu’à 25 ans maximum, en acceptant un coût d’intérêts plus élevé.
Une fois le montant cible connu, calculez la mensualité exacte et le coût du prêt avec notre calcul de mensualité de crédit.
Questions fréquentes
Le seuil de 35 % s’applique-t-il aux indépendants ?
Oui, la règle est la même pour tous les emprunteurs. La différence porte sur le calcul des revenus, qui repose sur une moyenne pluriannuelle.
Faut-il saisir ses revenus avant ou après impôt ?
Les banques raisonnent le plus souvent sur les revenus nets avant prélèvement à la source. Vérifiez la méthode avec votre conseiller ou votre courtier.
Comment intégrer l’assurance ?
La capacité affichée est hors assurance. Gardez une marge, car l’assurance s’ajoutera à la mensualité.