Indépendant, freelance ou trader à temps plein : vos revenus varient d’un mois à l’autre, et c’est précisément ce qui inquiète les banques. Avant de monter votre dossier, calculez votre mensualité, le coût de votre crédit et votre taux d’endettement avec ce simulateur. Vous saurez quel montant viser et quels arguments préparer.
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| Année | Capital remboursé | Intérêts payés | Capital restant dû |
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Calculer sa mensualité en quelques secondes
Saisissez le montant à emprunter, la durée, le taux proposé et le coût de l’assurance. Ajoutez vos revenus nets mensuels pour voir votre taux d’endettement. Exemple : 150 000 € sur 15 ans à 3,2 % donnent une mensualité de 1 050,36 € hors assurance et 39 065 € d’intérêts. Avec une assurance à 0,30 %, la mensualité passe à 1 087,86 €. Pour 3 200 € de revenus nets, le taux d’endettement atteint 34 %, juste sous le seuil de 35 % appliqué par les banques.
Comment la banque calcule les revenus d’un indépendant
Pour un salarié, la banque prend le salaire net mensuel. Pour un indépendant, elle regarde généralement la moyenne des revenus des deux ou trois derniers exercices, à partir des déclarations fiscales ou des bilans. Une année exceptionnelle ne compte donc pas à plein, et une année faible pèse sur la moyenne.
Concrètement, dans le simulateur, saisissez le revenu mensuel moyen que la banque retiendra plutôt que votre meilleur mois. C’est le chiffre qui déterminera votre capacité d’emprunt.
Les revenus de trading sont-ils pris en compte ?
Les gains de trading d’un particulier sont rarement retenus comme revenus réguliers : ils sont irréguliers et ne constituent pas une activité professionnelle aux yeux de la banque. En revanche, un portefeuille de titres ou une épargne disponible rassure sur votre capacité à faire face aux imprévus et peut faciliter l’accord. Certaines banques acceptent aussi un nantissement du portefeuille en garantie.
Préparer un dossier solide
- Trois derniers avis d’imposition et bilans si vous êtes à votre compte, avec une activité de préférence installée depuis au moins deux ou trois ans.
- Un apport personnel couvrant au moins les frais de notaire et de garantie.
- Des comptes bien tenus : pas de découvert récurrent dans les mois qui précèdent la demande.
- Une épargne résiduelle après l’achat, qui montre que vous pouvez absorber un mois creux.
Tester plusieurs scénarios
L’intérêt d’un simulateur est de jouer sur les paramètres. Raccourcir la durée réduit fortement le coût total, mais augmente la mensualité. Un apport plus important réduit le montant emprunté et peut vous faire repasser sous les 35 % d’endettement. Faites aussi le calcul avec un revenu plus prudent que votre moyenne : si la mensualité reste supportable dans ce cas, votre projet est solide.
Questions fréquentes
Un auto-entrepreneur peut-il obtenir un crédit immobilier ?
Oui, mais les banques demandent souvent au moins deux ou trois ans d’activité et des revenus stables. Un courtier habitué aux profils d’indépendants peut aider.
Quel taux d’endettement maximal ?
Les banques appliquent en principe un maximum de 35 % des revenus nets, assurance comprise, avec une durée de prêt limitée à 25 ans dans la plupart des cas.
Faut-il inclure l’assurance dans le calcul ?
Oui : elle fait partie de la mensualité retenue pour le taux d’endettement. Laissez-la dans le simulateur pour obtenir un chiffre réaliste.